專技普考-不動產經紀人不動產估價概要110 年第 11 題單選題
依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？
A市場相關資料
B信託計畫資料正確答案
C類似產品資料
D歷史費用資料
B正確答案
不動產證券化估價時，DCF法總費用須依『信託計畫資料』推算，因證券化標的已有明確信託計畫可循。
為什麼答案是 B
依不動產估價技術規則，以不動產證券化為估價目的時，因信託計畫已載明費用編列，DCF法的總費用應依『信託計畫資料』加以推算，確保估價與證券化架構一致。
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完整詳解
Pro · 無限重點 不動產證券化估價時，DCF法總費用須依『信託計畫資料』推算，因證券化標的已有明確信託計畫可循。
看到『不動產證券化』+『估價目的』→ 直接對應『信託計畫』，兩者是綁定關鍵字。
逐選項分析
A✕ 陷阱
市場相關資料是一般估價（非證券化目的）DCF法推算總費用的依據。題目明確限定『證券化』，不能用一般市場資料替代，是最典型的陷阱選項。
B✓ 正確
依不動產估價技術規則，以不動產證券化為估價目的時，因信託計畫已載明費用編列，DCF法的總費用應依『信託計畫資料』加以推算，確保估價與證券化架構一致。
C✕
類似產品資料屬比較法思維，非DCF法總費用的法定依據，且證券化標的有自身信託計畫，無需比附類似產品。
D✕ 陷阱
歷史費用資料只是推算參考之一，但證券化估價已有明確信託計畫規範費用編列，故法規指定以信託計畫為準，而非回頭看歷史費用。
DCF法總費用推算依據（依估價目的區分）
| 估價目的 | 總費用依據 | 法源概念 | 備註 |
|---|
| 一般估價 | 市場相關資料 | 技術規則通則 | 用市場平均水準 |
| 不動產證券化 | 信託計畫資料 | 技術規則證券化專章 | 以信託計畫為準 |
| 參考輔助 | 歷史費用資料 | 輔助驗證 | 非主要依據 |
本題陷阱在於 A 選項『市場相關資料』是一般估價 DCF 法的正解，很多考生會直覺選 A。但題目特別限定『不動產證券化為估價目的』，此時法規另有規定須依『信託計畫資料』，務必看清估價目的再作答。 
