專技普考-不動產經紀人不動產估價概要110 年第 23 題單選題
續訂租約之租金估計方法中，差額分配法係指下列何種差額？
A市場經濟租金與原契約租金之差額正確答案
B原實質租金與市場經濟租金之差額
C市場正常租金與原實質租金之差額
D原契約租金與市場正常租金之差額
A正確答案
差額分配法：將「市場經濟租金－原契約租金」的差額，依估價師判斷比例分配給出租人與承租人，作為續約租金調整依據。
為什麼答案是 A
正解。差額分配法係以「市場經濟租金」與「原契約租金」之差額為調整基礎，再依雙方貢獻度分配，得出續約租金，符合不動產估價技術規則對續租租金之規範。
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完整詳解
Pro · 無限重點 差額分配法：將「市場經濟租金－原契約租金」的差額，依估價師判斷比例分配給出租人與承租人，作為續約租金調整依據。
續約租金調整＝新市場行情 − 舊約租金，兩邊分一分。答案必含「市場經濟租金」與「原契約租金」兩關鍵字。
逐選項分析
A✓ 正確
正解。差額分配法係以「市場經濟租金」與「原契約租金」之差額為調整基礎，再依雙方貢獻度分配，得出續約租金，符合不動產估價技術規則對續租租金之規範。
B✕ 陷阱
錯誤。「實質租金」是包含押金運用利息、權利金等之實際收益概念，與差額分配法所用之「契約租金 vs 市場經濟租金」不同，屬名詞偷換。
C✕ 陷阱
錯誤。同時誤用「市場正常租金」與「實質租金」兩個名詞。續約租金估價使用的是「經濟租金」而非新訂約的「正常租金」。
D✕ 陷阱
錯誤。「市場正常租金」適用於「新訂租約」之估價；續訂租約應比較市場「經濟租金」與原「契約租金」，故關鍵字錯置。
租金估價四方法對照
| 方法 | 適用 | 核心差額/基礎 | 重點 |
|---|
| 積算法 | 新訂租約 | 基礎價格×期待報酬率＋必要費用 | 成本面 |
| 租賃實例比較法 | 新訂租約 | 比較市場正常租金 | 市場面 |
| 收益分析法 | 新訂租約（營業用） | 企業收益歸屬不動產部分 | 收益面 |
| 差額分配法 | 續訂租約 | 市場經濟租金 − 原契約租金 | 差額分配給雙方 |
| 利率法 | 續訂租約 | 基礎價格×續租報酬率＋必要費用 | 成本修正 |
| 比較法（續租） | 續訂租約 | 比較類似續租案例 | 市場修正 |
本題陷阱在三組近似名詞：①市場正常租金 vs 市場經濟租金（新訂 vs 續訂）②契約租金 vs 實質租金（帳面 vs 含押金利息）③差額方向。只要記住「續訂＝經濟租金 − 契約租金」即可秒殺。 
