專技普考-不動產經紀人不動產估價概要110 年第 2 題單選題
不動產所在地區對外連絡道路為中山路，路寬 30 公尺，並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產價格之何種因素？
C正確答案
對外連絡道路與捷運屬於「區域環境」條件，影響該區域整體不動產價格，屬區域因素。
為什麼答案是 C
中山路寬30公尺與兩線捷運，屬於該區域的公共設施與交通機能，影響「整個地區」不動產價格水準，為典型的區域因素。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 對外連絡道路與捷運屬於「區域環境」條件，影響該區域整體不動產價格，屬區域因素。
看到「地區」「鄰里」「交通」「學區」→ 直覺選區域因素；看到「本筆土地」才選個別因素。
逐選項分析
A✕
情況因素指交易當時的特殊情形（急售、關係人交易、債務清償等），與道路捷運無關。
B✕ 陷阱
一般因素指全國性、影響整體不動產市場的因素（如經濟景氣、利率、人口政策）。本題僅涉及特定地區的交通條件，非全國層級。
C✓ 正確
中山路寬30公尺與兩線捷運，屬於該區域的公共設施與交通機能，影響「整個地區」不動產價格水準，為典型的區域因素。
D✕ 陷阱
個別因素指該筆不動產本身的條件（臨路寬、面積、形狀、方位、屋齡等）。本題描述的是「地區對外連絡」道路，非該宗土地的臨路條件。
不動產價格形成四大因素
| 因素類別 | 影響範圍 | 典型例子 | 本題對應 |
|---|
| 一般因素 | 全國/整體市場 | 利率、景氣、稅制、人口 | ✗ |
| 區域因素 | 特定地區整體 | 捷運、學區、商圈、主要道路 | ✓ |
| 個別因素 | 單一宗不動產 | 臨路寬、面積、屋齡、方位 | ✗ |
| 情況因素 | 交易當下情形 | 急售、關係人、債務清算 | ✗ |
本題最大陷阱是 D 個別因素。考生看到「路寬 30 公尺」容易聯想到臨路條件而誤選個別因素。關鍵在題幹寫的是「地區對外連絡道路」與「捷運經過」，是該地區共享的交通機能，屬區域層級而非單筆土地。 
