一般警察人員考試四等考試-行政警察人員類別法學緒論106 年第 26 題單選題
關於民法所謂「買賣不破租賃」之規定,下列敘述何者正確?
A凡未經公證之不動產租賃契約,均不適用之
B只要期限不逾十年,即使是未經公證之不動產租賃契約,仍有適用
C只要未定期限,即使是經公證之不動產租賃契約,仍不能適用
D必須出租人將租賃物交付由承租人占有中,方能適用正確答案
D正確答案
買賣不破租賃的核心要件是『承租人已占有租賃物』,占有才有對抗第三人的公示效力。
為什麼答案是 D
正確。民法第425條第1項明定須『出租人於租賃物交付後』承租人占有中,讓與第三人時租約對受讓人繼續存在。占有是公示表徵,沒交付占有就沒有對抗效力。
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完整詳解
Pro · 無限重點 買賣不破租賃的核心要件是『承租人已占有租賃物』,占有才有對抗第三人的公示效力。
看到『買賣不破租賃』直覺想兩件事:①占有中 ②公證或短期。D 抓住最根本的『占有』要件。
逐選項分析
A✕
錯誤。民法第425條第2項雖規定未經公證且逾5年或未定期限之租賃不適用,但未經公證但期限5年內的租賃仍適用買賣不破租賃,不是『均不適用』。
B✕ 陷阱
陷阱!門檻是『5年』不是『10年』。未經公證之不動產租賃,須期限5年以下才適用;逾5年或未定期限者須經公證才受保護。考生常把10年與5年混淆。
C✕
錯誤。依民法第425條第2項,未定期限之不動產租賃契約若『經公證』,仍適用買賣不破租賃。經公證即有公示效力,不因未定期限而被排除。
D✓ 正確
正確。民法第425條第1項明定須『出租人於租賃物交付後』承租人占有中,讓與第三人時租約對受讓人繼續存在。占有是公示表徵,沒交付占有就沒有對抗效力。
買賣不破租賃適用要件 (民法§425)
| 要件 | 內容 | 例外不適用 | 備註 |
|---|
| 基本要件 | 承租人已占有租賃物 | 尚未交付占有 | D 選項 |
| 期限+公證 | 未經公證且逾5年或未定期限 | 不適用425I | A、B、C 陷阱 |
| 經公證者 | 不論期限長短或未定期限 | 均適用 | 破解 C |
| 未公證短租 | 5年以下期限 | 仍適用 | 破解 A |
本題選項 A、B、C 都在『公證/期限』上繞圈圈誘導,讓你忽略最根本的『占有』要件。記住:買賣不破租賃的前提永遠是『承租人已占有租賃物』,沒有占有就沒有公示,沒有公示就不能對抗第三人。