身障特考五等考試-地政土地法大意106 年第 41 題單選題
甲有 A 農地與 B 農舍,法院拍賣 B 農舍時,是否應一併拍賣 A 農地?
A是,因為 A 與 B 是同一個不動產
B是,因為農業發展條例有特別規定正確答案
C否,因為 A 與 B 是不同的不動產
D否,因為法院拍賣並非法律行為
B正確答案
依《農業發展條例》規定,農舍應與其坐落用地併同移轉,故法院拍賣農舍時,必須一併拍賣其坐落之農地。
為什麼答案是 B
依《農業發展條例》第18條第4項特別規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,以避免產權分離引發糾紛。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 依《農業發展條例》規定,農舍應與其坐落用地併同移轉,故法院拍賣農舍時,必須一併拍賣其坐落之農地。
看到「農地與農舍」,秒選「併同移轉」。這是《農業發展條例》為避免產權分離、落實農地農用所設的特別規定。
逐選項分析
A✕ 陷阱
依民法規定,土地及其定著物(如房屋、農舍)為各自獨立的不動產。農地與農舍在法律上是兩個不同的不動產,並非同一個。
B✓ 正確
依《農業發展條例》第18條第4項特別規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,以避免產權分離引發糾紛。
C✕
雖然農地與農舍在民法上確實是不同的不動產,但基於《農業發展條例》的特別規定,兩者在拍賣時仍必須一併處理,不能分開。
D✕
法院拍賣在實體法上仍具有買賣的性質(通說認為是私法上買賣),且無論其定性為何,皆須受《農業發展條例》併同移轉之強制規定限制。
土地與房屋之產權移轉關係
| 標的物類型 | 法律性質 | 移轉原則 | 規範目的 |
|---|
| 一般土地與房屋 | 各自獨立的不動產 | 可單獨移轉或設定負擔 (民法) | 促進不動產交易靈活 |
| 農地與農舍 | 各自獨立的不動產 | 必須併同移轉或併同設定抵押權 (農發條例) | 落實農地農用、避免產權糾紛 |
農地跟農舍在登記簿上是兩筆獨立不動產,但《農業發展條例》強制規定農舍要跟坐落用地一起移轉。法院拍賣時必須遵守這條特別法,所以即使是兩個產權編號,也得打包一起拍。關鍵判斷:不是因為「它們是同一筆不動產」才綁在一起,而是「特別法硬性規定不准拆開賣」。很多人看到一起拍就直覺認為是單一標的物,但其實是兩筆產權受法律強制連動—這種「法定連動」跟「本質為一」完全是兩回事。