專技普考-不動產經紀人不動產估價概要109 年第 11 題單選題
以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？
A係指勘估標的未來平均1年期間之客觀淨收益，應用調查日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
B係指勘估標的未來平均1年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法正確答案
C係指比較標的未來平均1年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
D係指比較標的未來平均3年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
B正確答案
直接資本化法＝勘估標的未來1年客觀淨收益 ÷ 價格日期的收益資本化率。
為什麼答案是 B
完全符合不動產估價技術規則定義：勘估標的、未來1年、客觀淨收益、價格日期當時之收益資本化率，四要件齊全。
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完整詳解
Pro · 無限重點 直接資本化法＝勘估標的未來1年客觀淨收益 ÷ 價格日期的收益資本化率。
三關鍵字：勘估標的(非比較)、1年(非3年)、價格日期(非調查日期)。
逐選項分析
A✕ 陷阱
錯在「調查日期」。估價基準應以「價格日期」為準，調查日期只是實地查勘時點，兩者易混淆。
B✓ 正確
完全符合不動產估價技術規則定義：勘估標的、未來1年、客觀淨收益、價格日期當時之收益資本化率，四要件齊全。
C✕ 陷阱
錯在「比較標的」。估價對象應為「勘估標的」本身，比較標的是用於比較法的參考案例，非收益法主角。
D✕
雙錯：既用「比較標的」又寫「3年」。直接資本化法採1年期客觀淨收益，3年平均則屬折現現金流量分析概念。
直接資本化法四大要件
| 要件 | 正確內容 | 常見陷阱 | 備註 |
|---|
| 估價對象 | 勘估標的 | 比較標的 | 勘估標的＝要估的那一間 |
| 收益期間 | 未來平均1年 | 3年、5年 | 1年期客觀淨收益 |
| 收益性質 | 客觀淨收益 | 實際淨收益 | 去除主觀因素 |
| 資本化率時點 | 價格日期當時 | 調查日期、勘察日期 | 以價格日期為準 |
直接資本化法的定義像身分證字號,每個字都是必要元件:「勘估標的」(不是比較標的)、「未來1年」(不是過去也不是3年)、「客觀淨收益」、「價格日期的資本化率」(不是調查日期)。實務上最常錯在把時點搞混——收益要用「未來1年」預估,但資本化率要取「價格日期當天」的市場水準,兩個日期概念不同卻常被誤植。另一個陷阱是偷換成「比較標的」,那是交易案例比較法的用語。判斷口訣:主詞勘估、時間向前看1年、除數看價格日。 
