關於土地與其上之房屋，其法律關係之擬制或推定。下列敘述，何者錯誤？
A租用基地建築房屋，推定承租人與出租人間有地上權關係正確答案
B土地及其地上之房屋同屬一人所有，僅將土地讓與他人者，於土地受讓人與房屋所有人間，推定有租賃關係
C土地及其地上之建築物同屬一人所有，設定普通抵押權時僅以土地設定抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定
D土地及其地上之建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定
答案與詳解
A
正確答案
本題考土地與房屋分離時之法律效果。租用基地建築房屋，承租人僅取得「請求設定地上權登記」之債權請求權，並非直接推定已有地上權關係（物權），故A敘述錯誤，為本題正解。其餘選項分別涉及法定租賃推定及法定地上權擬制，敘述均正確。
為什麼答案是 A
敘述錯誤，故為本題答案。依民法第422條之1規定，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。此為賦予承租人一項「請求權」，需經登記始生物權效力，法律並未直接「推定」雙方間已有地上權關係。地上權係屬物權，依物權法定主義及登記生效原則，未經登記不發生效力，亦無推定之餘地。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 本題考土地與房屋分離時之法律效果。租用基地建築房屋，承租人僅取得「請求設定地上權登記」之債權請求權，並非直接推定已有地上權關係（物權），故A敘述錯誤，為本題正解。其餘選項分別涉及法定租賃推定及法定地上權擬制，敘述均正確。
秒殺技巧
關鍵在於區分「得請求登記」（債權行為/形成權）與「推定/視為已有」（物權直接發生）。民法第422條之1規定租地建屋者「得請求」登記，非自動推定；而第425條之1、第876條、第838條之1則分別在特定分離情況下，直接推定租賃或擬制地上權，以維持土地利用關係。逐選項分析
A✓ 正確
敘述錯誤，故為本題答案。依民法第422條之1規定，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。此為賦予承租人一項「請求權」，需經登記始生物權效力，法律並未直接「推定」雙方間已有地上權關係。地上權係屬物權，依物權法定主義及登記生效原則，未經登記不發生效力，亦無推定之餘地。
B✕
敘述正確。依民法第425條之1第1項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。此為保護房屋所有人對土地使用之權益。
C✕
敘述正確。依民法第876條第1項規定，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。此即「法定地上權」，旨在避免建築物因無權源使用土地而遭拆除，損害經濟價值。
D✕
敘述正確。依民法第838條之1第1項規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。此亦屬法定地上權之一種，目的同在維持土地與建築物利用關係之完整。
土地與建築物權利分離之法律效果對照表
| 發生原因 | 法律效果性質 | 具體內容 | 法條依據 |
|---|---|---|---|
| 租用基地建築房屋 | 債權請求權 | 承租人得請求出租人為地上權登記（非自動推定） | 民法第422條之1 |
| 土地與房屋原同屬一人，嗣後分離讓與 | 法律推定 | 推定在房屋得使用期限內有租賃關係 | 民法第425條之1 |
| 設定抵押權時同屬一人，僅就其中之一設定抵押並拍賣 | 法律擬制 | 視為已有地上權之設定（法定地上權） | 民法第876條 |
| 強制執行拍賣導致土地與建築物拍定人各異 | 法律擬制 | 視為已有地上權之設定（法定地上權） | 民法第838條之1 |
陷阱提醒
考生易將「得請求登記」誤認為「已推定存在」。地上權為物權，原則上採登記生效主義；民法第422條之1僅給予承租人一種形成權或請求權，若未辦理登記，地上權尚未成立。相較之下，法定地上權（如第876條）是法律直接擬制物權關係存在，二者效力來源截然不同。