身障特考五等考試-地政土地法大意107 年第 10 題單選題
甲名下有一筆 A 地與一幢 B 屋，B 屋為甲於 A 地所興建者。因甲的母親生病，於是商請好友乙購入A 地以籌措母親醫療費用，請問下列敘述何者正確？
AA 地與 B 屋視為已有抵押權之登記
BA 地與 B 屋視為已有地上權之登記
CB 屋使用期限內推定甲與乙之間存在租賃關係正確答案
DB 屋使用期限內推定甲與乙共有 B 屋
C正確答案
土地與房屋同屬一人，僅賣地或僅賣屋而分離時，依法推定在房屋使用期限內存在租賃關係。
為什麼答案是 C
依民法第425條之1規定，房地同屬一人而僅將土地讓與他人時，推定在房屋得使用期限內，土地受讓人與房屋所有人間有租賃關係。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 土地與房屋同屬一人，僅賣地或僅賣屋而分離時，依法推定在房屋使用期限內存在租賃關係。
看到「房地同屬一人後分離（買賣/讓與）」，直接找「推定租賃關係」，秒選 C！
逐選項分析
A✕
抵押權屬於物權，依民法規定必須經過登記才生效力，法律上沒有「視為已有抵押權登記」的自動生效規定。
B✕ 陷阱
地上權亦為物權，須登記始生效力。法定地上權僅適用於「抵押權實行拍賣」之情形，本題為買賣讓與，不適用法定地上權。
C✓ 正確
依民法第425條之1規定，房地同屬一人而僅將土地讓與他人時，推定在房屋得使用期限內，土地受讓人與房屋所有人間有租賃關係。
D✕
法律並無房地分離時推定房屋共有的規定，B屋的所有權依然單獨屬於甲，不會因為土地賣給乙就變成共有。
房地分離之法律效果比較
| 適用情形 | 法律效果 | 法源依據 |
|---|
| 買賣/讓與導致房地異主 | 推定租賃關係 | 民法第425條之1 |
| 抵押權實行拍賣導致房地異主 | 法定地上權 | 民法第876條 |
考生極易將「買賣讓與」與「抵押權拍賣」的法律效果搞混。本題甲是將土地「賣給」乙，屬於一般讓與行為，適用民法第425條之1的「推定租賃」；若是法院拍賣抵押物，才會產生「法定地上權」。 
